새 아파트는 등기부등본이 없어 전세계약 때 사고가 생길 가능성이 크다. 때문에 권리관계를 분명히 따져 본 뒤 전세를 구해야 뒤탈이 없다.
일단 분양계약서와 실제 소유주가 일치하는 지 확인해야 한다. 분양권에 가압류가 없는지 해당 건설회사와 재건축.재개발조합 등을 통해 확인하는 것도 필수다. 분양권에 선순위 가압류가 돼 있다면 전세보증금을 날릴 수 있다.
신규분양 아파트는 주택업체가 은행을 끼고 분양계약자에게 중도금과 잔금대출을 알선해주는 경우가 적지 않다. 이 경우 업체는 은행에 준공 후 1순위 근저당권을 설정할 수 있거나 세입자가 없다는 내용의 확약서를 써준다. 이는 집주인(채무자)과 은행(채권자)사이의 문제일 뿐 세입자의 권리와는 관계가 없다.
전세를 구할 땐 대출이 많은 집은 가급적 피하는 게 좋다. 전세금과 대출금을 더해 매매가의 70% 이상 되는 매물은 조심해야 한다. <2004.02.24>
주택 매매 가이드 종합
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이사를 하다 보면 사전에 챙겨야 할 것이 너무 많다. 소 잃고 외양간 고치기 식이 되어서는 안된다. 특히 전셋집으로 이사하는 경우 전세금을 떼이지 않는 것이 가장 중요하다.
사람에게 주민등록이 있는 것처럼 부동산에도 등기부등본이 있다. 위험을 최소화하는 일은 등기부등본을 가능한 한 여러 번 확인하는 일이다. 적어도 세 번 이상, 다시 말해 전세 계약을 체결할 때, 잔금을 주기 전에, 그리고 전입 신고 전에 확인해야 한다. 또한 임대인이 집주인인지, 그리고 가압류·가등기·가처분 등 부동산에 하자가 없는지 점검해야 한다. 집을 담보로 대출 등을 받으면 표시되는 근저당권 설정 여부도 반드시 확인한다. 근저당권이 설정되어 있는 집의 경우에는, 주택 시가의 약 80% 가격에서 근저당권 설정최고액과 전세보증금(동일 주택에 여러 가구가 세들어 있는 경우 총전세금)을 공제한 금액이 마이너스가 되지 않는 집을 고르는 것이 상대적으로 안전하다. 이사 후에도 수시로 등기부등본을 발급받아 집주인의 신용 상태를 확인할 필요가 있다. 확정일자 등 세 가지를 갖추어라 세 가지 요건은 ①전셋집으로 이사 ②주민등록 전입 신고 ③전세 계약서에 확정일자를 받는 것이다. 주민등록 전입 신고는 이사 직후 하는 것이 일반적이나, 이왕이면 이사 직전일에 하도록 한다. 왜냐하면 악덕 집주인을 만나게 되면 세입자가 주민등록을 옮기기 직전에 집을 담보로 대출을 받거나 다른 사람에게 집을 팔아버릴 수도 있다. 전입신고일과 등기부상 설정일이 같은 날인 경우 등기부상의 설정일이 권리상 우선한다. 주민등록 전입신고일은 다른 등기상의 권리와 다툼이 있을 때 신고 다음날부터 인정해 주고 있기 때문이다. 전입 신고 때 주민등록상 주소와 집의 실제 주소가 맞는지 확인하고, 아파트의 경우 동·호수까지 정확하게 신고해야 한다. 확정일자는 그 날짜에 전세 계약이 존재한다는 사실을 공신력 있는 기관이 증명하는 것이다. 확정일자는 공증인 사무소를 이용하거나, 읍·면·동 사무소에서 전세계약서에 받으면 된다. 그러나 위의 세가지 요건을 모두 갖추었다고 하더라도 확정일자보다 이전에 설정된 권리(근저당권 등)보다는 우선하지 못한다는 사실에 주목해야 한다.
이전 계약서 버리지 말라 계약 기간이 만료되어 재계약했다면 이전 계약서를 반드시 챙겨두어야 한다. 계약서가 없으면 최초 확정일자를 인정받지 못하기 때문이다. 또 전세보증금을 올려 주었다면 증액분만큼 이전의 계약서에 기재하고 확정일자를 다시 받아 놓아야 한다. 임차권등기명령제도를 활용하라 :임차권등기명령제도는 임대차 종료 후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인으로 하여금 단독으로 임차권 등기를 할 수 있도록 함으로써 보증금을 받지 못한 상태에서도 자유롭게 이사를 갈 기회를 보장하기 위한 절차이다. 임차권등기를 하게 되면 이사를 가더라도 우선변제권을 인정받을 수 있기 때문이다. 만약 임차권등기 없이 이사를 가버렸다면 위의 세 가지 요건 중 하나를 지키지 못한 결과가 되어 나중에 큰 낭패를 볼 수도 있다. 여기서 한 가지 주의할 점은, 위와 같은 효과가 임차권등기가 마쳐진 시점, 즉 등기가 된 시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 등기가 되기 전에 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출해서는 안된다. (제일은행 수신상품팀)
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지난 1999년 3월 1일부터 주택임대차보호법 개정안이 시행됐다. 개정안중 기존 주택임대차보호법이 갖는 문제점을 해소하기 위해 ‘임차권등기명령제’를 도입해 시행에 들어갔다. 이번에는 임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 종전의 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 임차주택이 경매에 들어갈 경우 보증금을 반환받는 것이 어려웠다. 따라서 이번에 개정된 주택 임대차보호법은 이런 문제를 해소하고자 임차권등기명령제도를 도입했다.
1) 신청절차 및 비용 임차권등기명령을 신청하려면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원 시· 군 법원에 접수시켜야 하는데 그 전에 관할구청과 등기소 및 동사무소에서 준비서류를 발급받아야 한다. 먼저 관할구청 세무민원창구에 비치된 신청서를 작성한 다음 등록세 및 교육세 납부고지서 발급받아 은행에 납부한다. 이때 임대차계약서와 주민등록증을 지참하도록 한다. 영수증을 받은 후에는 등기소와 동사무소를 방문해 건물등기부등본 1통과 주민등록등본 1통을 발급받아 임차주택 소재지 관할법원에 임차권등기명령 신청서와 함께 준비서류들(건물등기부 등본 및 임대차계약서 사본)를 제출하면 된다. 소요되는 비용은 등록세, 교육세 3,600원, 임차권등기명령신청서에 붙이는 수입인지 2,000원, 등기촉탁수수료 5,000원과 송달료이다. 송달료 의 경우 관할법원에 사법부 전산망이 설치되어 있는 곳은 당사자 1인당 3회분의 송달료(2,260원×3=7,780원)를 현금으로 납입 하여야 하고, 설치되어 있지 아니한 경우에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(2,260원)를 우표로 납입하면 된다. 대리인이 신청하는 경우에는 신청서에 대리인의 서명을 기재한 후 위임장, 등기부등본 등 자격을 증명하는 서면을 함께 첨부해야 한다. 2) 주의사항 임차권등기명령이 신청되면 법원은 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임대인에게 고지한 후 임차권등기명령을 발령한다. 이후 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서등본을 첨부하여 임차 권등기를 촉탁하고 등기소에서는 건물등기부에 임차권등기를 기입하게 되는데, 임차권등기명령을 신청한 임차인은 반드시 등기소에서 임차권등기가 되었는지 직접 확인한 후 이사를하여야 대항력을 보장받을 수 있다. 신청 후 임차권등기가 종료되기 까지는 약 2주일정도 소요된다. 3) 주택임차권등기명령신청서 작성요령 ① 신청인란 : 성명은 한글로, 주민등록번호와 주소 및 전화번호를 정확히 기재한다. 으로 기입한다. 기재한 다음 신청서와 함께 첨부하도록 한다. ◆ 임차권 등기명령 신청절차 및 구비서류 ◆ ▣ 전세권등기와 임차권등기의 차이 ▣
전세권은 등기함으로서 효럭을 발생하는 물권이며, 임차권은 등기를 요하지 않는 채권이다. 민법 제621조에 따르면, 부동산 임차인은 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 임대차등 절차에 대하여 협력할 것을 청구할 수 있고, 등기한 때 부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 되어 있다. 의한 임차권등기의 효력이 준용됨으로서 대항력과 우선변제적 효력도 갖게 되었다. 경매를 신청할 수 있으나, 임차권자는 임대인을 상대로 소를 제기하여 승소판결을 받는 등 절차 없이는 직접 경매를 신청할 수는 없다.
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신청절차 | 신고처 | 구비서류 |
1.등록세 납부 고지서 |
임차주택 소재지 구청 세무과 |
임대차 계약증서 사본, 주민등록증 주민등록등본 각 1통 건물의 일부를 임차한 경우 임차공간 도면 첨부 |