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▣ 주택분양/매입 - 이것만은 주의! ▣
청약통장을 갖고 내집마련의 꿈을 키우고 있는 사람이라면 이제 「실전」에 나서자.
그러나 준비단계에서부터 입주때까지 정신을 단단히 차려야 한다. 집마련에는 거액이
들기 때문에 잠깐 한눈을 팔았다가는 큰 손해를 보기 십상이다.
▼ 분양신청 요령 ▼
■입주자 모집공고를 유심히 살펴라〓보통 분양신청 서류접수일로부터 1주일 전에
신문에 분양공고가 실린다. 이때 ①원하는 지역 ②아파트 공급규모 ③경제적 여건
④신청 조건 등을 확인한다. 분양공고에 나오는 분양면적은 공유면적이 포함된
것이기 때문에 전용면적으로 비교해야 착오가 없다.
■모델하우스 방문은 필수〓자신이 살 집인 만큼 시간을 내 꼭 가본다.
모델하우스에서는 밝은 곳에서 어두운 곳 순으로 보아야 단점을 쉽게 찾을 수 있다.
또 마감재질을 만져보고 색상이나 특장점을 메모해 광고내용과 비교한다.
■청약신청〓주택은행 창구에서 받는다. 민영주택 공급신청서(주택은행에 비치)와
인감증명서 주민등록등본 각 1통을 미리 준비한다. 분양신청접수증을 받아둬야 한다.
3순위 일반순위 청약예금 미실시 지역 및 재개발 아파트는 모델하우스에서
접수하는데 대개 청약금이 필요하다.
■당첨확인과 계약체결〓당첨자 추첨은 주택은행 전자센터에서 동 호수까지 배정한다.
발표는 청약접수 마감일 이후 대략 2주일 후에 한다. 당첨일로부터 15일 이내에
총분양가의 20%정도의 계약금을 내야 한다. 계약금을 못내면 계약포기로 간주되고
서울 등에서는 재당첨이 제한된다.
▼ 기존주택 사는 요령 ▼
■허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소를 이용하라〓중개사고에 대비해 허가증과
업무보증서가 있는 중개업소를 이용하는게 좋다.
업무보증서의 보증기간이 지났는지도 눈여겨봐야 한다. 보증기간이 지난
업무보증서는 휴지조각에 불과하다.
■등기부등본 확인은 기본〓계약전에 관할 등기소에서 ①등기부상의 소유주와 파는
사람과 일치하는지 ②저당권이 설정돼 있지는 않은지 ③용도와 면적이 계약내용과
일치하는지를 파악한다. 중개업자나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을
제시하면 인지 부착여부와 발급날짜 등을 살펴본다. 아파트가 아닌 단독주택은
시군구청에서 토지대장과 가옥대장, 도시계획 확인원도 열람해 보는 것이 좋다.
무허가 건물, 철거대상이거나 도로선에 저촉될 수도 있기 때문이다.
■계약은 등기부상의 소유자와 체결하라〓가능하면 집소유주와 직접 계약하는
것이 좋다. 소유주의 대리인과 계약할때 백지위임장이나 위임사항이 불투명하면
나중에 말썽의 소지가 있다. 대리인과 계약할 때는 소유주의 인감이 찍힌 위임장을
받아둬야 한다.
■잔금지급때 다시 등기부등본을 보자〓계약전에 등기부등본을 확인했더라도
잔금을 치르는 시점에서 다시 확인해야 한다. 계약후 중도금과 잔금을 치르는
사이에 새로 저당권이 설정되거나 이중계약으로 다른 사람의 소유권 이전등기가
돼있을 수도 있다.
▼ 집을 시세보다 싸게 사는 5가지 요령 ▼
▲파는 이유를 알아내라
매도자가 집을 파는 이유를 정확히 아는 것이 중요하다. 1가구 다주택자인지 아니면
직장이동, 융자금 연체, 질병, 실업 등의 이유로 집을 팔려고 하는지를 알아야 한다.
3가구 이상 다주택 보유자이거나 매도자가 이미 이사할 집을 새로 계약했을
경우에는 협상력은 더욱 높아지게 된다.
▲반드시 산다는 인상을 심어줘라
매수자 우위 시장에서는 구매할 가능성이 높은 사람에 대해서는 매도자의
계약성사 의지가 더욱 강해지게 마련이다. 따라서 중개업자나 매도자에게
가격협상만 되면 꼭 매입할 것이라는 입장을 거듭 밝혀두는 것이 유리하다.
가격협상이 이뤄지지 않는다면 또 다른 매물을 매입할 것이라는 입장을 명확히
주지시키는 것도 필요하다.
▲언제 나온 매물인지를 확인해라
매물이 언제 부동산 중개업소에 나왔는지를 확인하는 것도 중요하다.
나온지 오래된 매물일수록 가격 협상력이 높아지기 때문이다. 또 매도자가 같은
단지내 아파트를 여러채 소유한 경우라면 가격를 깎는데 더욱유리한 고지를
선점할 수 있다.
▲친한 중개업소를 확보하라
부동산 중개업자만큼 지역 주택시장 상황을 소상히 아는 사람은 없다. 싸고 좋은
매물을 남보다 먼저 구입하려면 믿을만한 중개업소를 미리 확보해 놓는 것이
중요하다. 고객입장에서 시장상황과 매매타이밍을 정확하게 자문해 줄 수 있는
중개업자라면 금상첨화다.
▲주택 내부의 약점을 찾아내라
매수자는 우선 정식 계약을 하기 전까지 말을 아끼는 것이 좋다. 결정타를
날리기 전에 몸을 한번 움츠린다는 마음가짐을 갖는 것도 필요하다. 집안을 볼때
화장실과 거실, 방, 발코니 등 구석구석을 돌아다니며 약점을 기록해 놓는 것이
필요하다. 반드시 계약하겠다는 의지를 보여주면서 결정적인 순간에 집의
약점을 제기하면 가격을 그만큼 더 깎을 수 있다.
▣ 계약에서 입주까지 주의사항 ▣
<계약전 주의할 사항>
주택을 임차하고자 하는 사람은 먼저 주택의 지번을 확인하고 그 지번에 따른
등기부등본, 토지대장 등을 직접 발급받아 실물과 위 공부상의 위치가 맞는지,
공부상 소유자와 실제 세를 놓으려고 하는 사람이 맞는지를 반드시 확인해야 한다.
단기간에 소유자가 많이 바뀌거나 근저당권 설정등 권리변동이 많은 부동산은
위험하므로 아무리 마음에 들어도 일단 의심하고 검토할 필요가 있으며,
담보물권이나 소송이 제기되어 있다는 예고등기 또는 가등기가 되어 있는
주택은 특별한 사정이 없으면 일단 피하는 것이 좋다.
<계약할 때 주의할 사항>
임대차계약서는 반드시 작성해야 하고, 계약내용도 명확하게 기재해 문제소지가
없게 해야 한다. 요즈음은 부동산중개소에 비치된 부동문자로 인쇄된 계약서를
이용하는 경우가 대부분이나 그 경우에도 그냥 시키는대로 도장만 찍을 것이 아니라
계약 내용을 꼼꼼히 읽어보고 의문나거나 이해되지 않는 부분이 있으면 반드시
확인해야 한다. 부동산중개업자의 소개로 계약을 체결하는 경우에도 계약은
임차인이 집주인과 직접 만나 체결해야 하고 가능하면 입회인을 데려가는 것이 좋다.
<대금지급 및 입주할 때 주의사항>
통상 계약금의 경우 총보증금의 약 10%를 지급하는 것이 관례인데, 어느 일방의
요구에 의해 그 이상이나 이하로 지급하는 경우도 있으나, 부동산 중개업자의 소개에
의해 부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는 경우 거의 대부분 해약금조항이 있어
계약금을 지급한 이후 중도금 지급전에 해약을 원할 경우 임차인은 지급한 계약금을
포기해야 하고 임대인은 지급받은 계약금의 배액을 내놓아야 하므로 처음 계약시
지급한 계약금 액수에 따라 계약포기에 따른 손해금의 차이가 있을 수 있다는 점을
유의해야 한다.
계약금이나 중도금, 잔금을 지급할 때에는 반드시 영수증을 받아야 하며, 등기부는
대금을 지급할 때마다 발급받아 소유자변동이 있는 지 확인해야 한다. 통상 임차인은
잔금을 지급함과 동시에 입주를 하므로 주택임대차보호법상 대항요건 중 하나인
입주는 문제가 없으나 개인적인 사정으로 미처 전입신고하기 전에, 집주인의 사정에
따라 근저당권이나 가등기 등이 경료되는 경우 보호받지 못할 상황이 발생할 수
있으므로 임차인은 될 수 있으면 입주당일 주민등록이전신고를 할 때 임대차계약서를
동사무소에 가지고 가서 "확정일자인"까지 받아 두는 것이 좋다. <2000년 10월>
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신규분양 아파트 전세 구하는 요령
새 아파트는 등기부등본이 없어 전세계약 때 사고가 생길 가능성이 크다. 때문에 권리관계를 분명히 따져 본 뒤 전세를 구해야 뒤탈이 없다.
일단 분양계약서와 실제 소유주가 일치하는 지 확인해야 한다. 분양권에 가압류가 없는지 해당 건설회사와 재건축.재개발조합 등을 통해 확인하는 것도 필수다. 분양권에 선순위 가압류가 돼 있다면 전세보증금을 날릴 수 있다.
신규분양 아파트는 주택업체가 은행을 끼고 분양계약자에게 중도금과 잔금대출을 알선해주는 경우가 적지 않다. 이 경우 업체는 은행에 준공 후 1순위 근저당권을 설정할 수 있거나 세입자가 없다는 내용의 확약서를 써준다. 이는 집주인(채무자)과 은행(채권자)사이의 문제일 뿐 세입자의 권리와는 관계가 없다.
전세를 구할 땐 대출이 많은 집은 가급적 피하는 게 좋다. 전세금과 대출금을 더해 매매가의 70% 이상 되는 매물은 조심해야 한다. <2004.02.24>
▣ 신규아파트 전세계약 주의점 ▣
가압류여부 살피고 이중계약 확인필수
'입주임박 아파트 전세, 무엇을 살펴야 할까 ' 입주임박 아파트는 아직 완공이 되지 않은데다가 등기도 되지 않은 상태여서 일반아파트에서 전세집을 구할 때보다 주의해야할 사항이 많다.
우선 해당 아파트에 선순위로 가압류가 돼 있는 지 여부를 살펴야 한다. 완공되지 않은 아파트는 등기부등본이 없어 자칫 이런 점들을 놓칠 수 있기 때문. 미등기 아파트 세입자라도 전입신고를 한 후 확정일자를 받으면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있지만 해당 아파트에 선순위 가압류가 걸려 있다면 보증금을 날릴 수 있다.
집주인이 여러 명의 세입자와 이중전세계약을 했을 가능성에도 대비해야 한다. 이 역시 등기부등본이 정확히 파악하기 어렵기 때문에 부동산중개업소 등을 통해 철저히 확인을 해야 한다. 또 전세계약서 원본에 전세계약이 이뤄졌다는 확인도장을 받는 것도 이중계약을 방지하는 데 도움이 된다.
아파트 공사기간이 예상보다 길어져 입주날짜가 연기될 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 특히 여름철 장마기간중에는 공사지연의 우려가 높다. 따라서 세입자는 공사지연에 대비해 이사일정을 짜는 데 여유를 두어야 한다.
또 부실시공 등으로 인해 준공검사가 나지 않아 입주가 늦춰질 수 있으므로 되도록 부실시공 우려가 높은 건설업체의 아파트는 피하는 게 좋다.
계약전에, 잠깐!
전세 드는집 ‘저당’ 확인했나요?
“등기부등본 확인하고, 확정일자를 받으면 그만 아닙니까?”
전셋집을 옮길 때 이 정도 상식이면 전세보증금을 지킬 수 있다고 믿는 소비자들이 의외로 많다. 하지만 현실은 다르다. 확정일자를 받아 놓고도 전세금을 돌려받지 못하거나, 집이 경매에 넘어갔을 때 대응 방법을 몰라 눈 뜨고 보증금을 고스란히 날리는 경우가 적지 않다. 전세 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법을 알아본다.
◆등기부등본부터 꼼꼼히 살펴라=등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 등 세 부분으로 나뉜다. 이 가운데 가장 중요한 게 ‘을구’로 근저당권, 전세권 등 권리관계가 표시돼 있다. 근저당, 가압류, 가처분 등이 없는 집이 가장 안전하다. 부득이하게 근저당이 설정된 집에 들어간다면 근저당 합계액과 전세보증금을 합쳐 시세의 80%가 넘지 않아야 한다. 등기부등본은 가까운 등기소나 대법원 등기 인터넷서비스(registry.scourt.go.kr)를 통해 발급받을 수 있으며, ▲계약체결 이전 ▲잔금 치르기 이전 ▲전입신고 이전 등 세 번 확인해야 한다.
계약서 작성도 중요하다. 계약은 반드시 집주인과 하며, 배우자 등 대리인과 계약을 맺을 때는 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받아 둔다. 계약서상의 ‘특약사항’도 잘 활용해야 한다. 근저당 문제나 하자보수 책임같이 나중에 마찰이 생길 소지가 있는 부분은 미리 명확히 해 둔다. 불가피하게 해약할 경우에 대비해 위약금 조항도 명시한다.
◆확정일자는 계약과 동시에=계약을 마쳤다면 바로 관할등기소나 구청, 동사무소에서 확정일자를 받는다. 1순위 근저당권에 앞서 확정일자가 설정되면 집이 경매에 넘어가도 보증금을 모두 돌려받을 수 있다. 다만, 주택임대차보호법에서 정한 소액임차보증금은 확정일자 없이도 일정금액까지 최우선 변제받을 수 있다. 일정금액이란 서울의 경우 보증금이 4000만원 이하이면 1600만원까지, 광역시(일부 제외)는 3500만원 이하이면 1400만원까지이다.
전세권 설정 등기는 확정일자와 거의 비슷하지만, 조금 더 효력이 크다. 예컨대, 전세권 등기는 확정일자와 달리 주민등록을 옮겨도 효력이 있고, 계약서를 잃어버려도 우선 변제권이 인정된다. 다만, 전세권 등기는 집주인이 동의해야 하고, 법무사 이용시 20만~30만원쯤 비용이 들어간다.
◆경매 넘어가면 배당 요구해야=확정일자를 받은 계약서는 반드시 원본을 본인이 보관해야 한다. 잃어버리지 않도록 조심해야 한다. 계약기간이 만료돼 재계약을 할 때 보증금을 올려줬다면, 다시 확정일자를 받아두어야 인상된 부분에 대한 법적 효력이 생긴다.
확정일자를 받고 살고 있는 집이 경매에 넘어가면 배당요구를 해야 보증금을 받을 수 있다. 소액임차인도 마찬가지이다. 법원에서 세입자에게 권리신고 및 배당요구 통지서가 날아오면, 확정일자가 찍힌 임대차 계약서 사본을 우편으로 또는 직접 해당법원 경매계에 제출해야 한다. 배당요구서는 반드시 첫 번째 경매 입찰일 이전까지 접수시켜야 효력이 있다.
◆보증금 못 받고 이사갈 때는=새로 이사할 집을 얻었는데, 지금 살고 있는 집이 전세가 빠지지 않아 전세보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 할 경우도 생긴다. 이때에는 확정일자를 받아 놨다고 안심해선 안 된다. 확정일자를 받아도 주민등록을 옮기면 기존 집이 경매에 넘어갔을 때 대항력이 없어져 보증금을 받지 못한다. 이 경우 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 대항력이 유지돼 보증금을 지킬 수 있다. 이사하기 전에 관할법원에 임차권 등기를 신청하면 2~3일 내에 등기명령이 떨어진다. <조선일보 2004.3.1> |
▣ 미등기아파트의 임대차 계약시 주의사항 ▣
먼저 조심해야 할 사항은 미등기 상태의 분양아파트에 전세계약을 한 경우는 우선
임대차계약이
되고 중도금까지 지급된 상황에서 임대인이 변경되는 경우에는 임대차의 권리를
새로운 임대인에게 대항 할 수 없다.
즉 임차인이 대항을 하려면 잔금지급 후 전입신고와 입주를 하여 대항력을 갖춘 이후에
임대인이 변경되는 경우에는 새로운 임대인에게 임차권을 주장하여 기간 만료까지 거주
하다가 보증금 반환의 청구가 가능하다.
만약 이러한 대항력이 있기 전에 임대인이 변경(분양권 매도등)이 되는 경우에는
새로운 임대인과 별도의 계약을 해야 한다.
▣ 직거래 할 때 주의사항 ▣
요즘 생활정보지나 PC통신을 이용한 부동산 직거래가 많이 이루어지고 있다.
중개업소를 거치지 않아 중개수수료를 아낄수 있고, 거래절차가 빨라 실속파들에게
인기를 얻고 있다. 매매는 대부분 중개업소를 이용하지만 전월세의 경우 직거래가 늘어나는
추세이다. 인터넷에도 직거래전문사이트가 10여개에 이를 정도로 부동산직거래는 활성화
되고 있다. 그러나 우리나라는 아직 부동산거래에 대한 체계와 안전장치가 미흡한 점이
많아 직거래를 할 때 주의해야 할 사항이 많다.
▣ 강도로 돌변한 방문자
생활정보지에 나온 직거래 매물을 보고 집을 방문했다가 강도로 돌변했다는 기사를 읽은
적이 있을 것이다. 직거래는 상대방에 대한 아무런 정보나 방비가 없이 매수자의 방문을
받게돼 매물을 내놓고 방문자를 불안하게 맞이해야 하는 단점이 있다. 가능하면 주부 혼자
집에 있을 때보다는 집안에 여러사람이 있을 때 방문을 요청해야 하고, 방문 요청전화를
받을 때 거래에 대한 기초적인 얘기를 나누어보아 상대방을 파악해 두는 것이 예방책이다.
▣ 현장확인을 꼼꼼히
직거래는 물건하자나 권리파악을 잘 못하면 누가 대신 배상할 사람이 없고 모두 본인에게
책임이 돌아온다. 따라서 현장확인을 꼼꼼히해야 하지만 부동산전문가가 아닌 일반인이
짧은 시간에 하자 여부를 파악하는 것이 쉬운 일은 아니다. 먼저 방문시 체크해야할 사항을
체크리스트로 만들어 짧은 시간에 효과적으로 살펴보아야 한다.
▣ 등기부등본 확인이 기본이다.
직거래에 나온 물건 중 상당수는 정상적인 거래가 힘들기 때문에 싼 값으로 직거래 하려는
경우이다. 예를들면 가압류 가등기 근저당 등 집주인이 빚을 많아 헐값에 팔려고 하는
경우나 곧 경매에 넘어가게 되는 집에 사는 세입자의 경우이다. 싼 물건을 찾아
생활정보지나 PC통신을 뒤지다 눈에 확뜨이는 물건이 있어서 확인해 보면 이런 경우가
허다하다. 예방책은 등기부를 확인해서 과도하게 근저당 등 권리제한이 많으면 일단 의심해
보아야 한다.
▣ 계약은 등기부상 소유자와 해야 한다.
흔하지는 않지만 직거래로 전월세 계약을 하면서 살고있는 세입자와 계약을 체결하는 경우가
있다. 이 계약을 집주인이 인정해 주면 좋지만 그렇지 않으면 이사가서 다시 쫒겨날 수도
있다는 점을 알아야 한다. 왜냐하면 전월세계약을 한 당사자는 집주인이 아니므로 집주인
에게는 아무런 권리를 행사할 수없기 때문이다. (2000년 10월)
▣ 부동산 거래 시 주의사항 ▣
1. 거래가격이 이상하게 싼 부동산
정상가격수준 이하로 거래되든가, 매매하려고 하는 부동산은 주의를 요한다.
2. 소유권이동의 빈도가 이상하게 높은 부동산
일반적으로 부동산을 한번 취득하면 일정기간 보유하는 것이 상례이다.
그 보유기간은 지역, 부동산의 종류, 부동산경기 등에 따라 다르게 나타나지만,
대략 표준적인 기간은 관찰로써 나타나게 마련. 어떤 부동산의 소유권이동이 당해
지역이나 부동산종류의 표준보다 빈번히 이루어지면 그 원인은 규명해야 한다.
3. 장기간 방치되었던 부동산이 돌연 이동한 경우
등기부상 오랫동안 아무런 등기행위가 없던 부동산이 돌연 등기되었을 경우에도
속임수가 개재될 개연성이 많다. 이 경우 상속등기를 하지 않은 경우의 부재자 부동산,
또는 망실국유재산이 편취될 가능성이 많다.
4. 대리인을 통해서 행하는 거래
당사자가 아니고 대리인이 거래의 일선에 나서는 경우는 일단 경계하여야 한다.
본인의 위임을 받은 것처럼 조작하여 성사시키고 도주하는 사례도 있다.
5. 관리상태가 불완전한 부동산
그 관리상태가 불완전하고 그 소유자는 지리적. 사회적으로 원거리에 사는 경우,
일단 경계하여야 한다.
6. 남몰래 소유 또는 거래된 부동산
권리에 하자가 있더라도 남 몰래 은밀히 하는 거래는 그것이 발견될 기회가 없다.
그러므로 소유기간이 길더라도 또는 소유자의 사회적 지위가 높더라도 은밀한 거래는
일단 의심해 볼 필요가 있다.
7. 부동산의 규모와 소유자간의 불균형
부동산 규모에 비하여 소유자가 사회적, 경제적으로 균형을 결하고 있는 경우는 일단
경계하여야 한다.
8. 휴일에 거래된 부동산
일반적으로 휴일에는 공문서를 확인할 수 없기 때문에 주의해야 한다.
[출처:닥터아파트 2004.4월]
▣ 주택매매/계약서 작성시 주의사항 ▣
집을 살 때 반드시 등기부 등본을 열람해 실제소유자를 확인하고 저당권설정이나
가등기 가압류 등을 알아보는 것은 필수사항이다. 세금과 세입자 문제에도 신경을
써야 매입후 골치 아픈 문제를 떠안지 않게 된다. 집을 사고 팔 때 주의할 사항을 알아본다.
▼실제 소유자 확인〓남편 명의의 집을 아내가, 부모 명의의 집을 자식이 나서서
매매계약하는 사례가 많다. 엄밀하게 따지면 이런 계약은 무효다. 부부든 부자든
대리권은 없다. 소유자가 직접 계약을 할 수 없으면 위임장에 인감증명을 첨부해야
계약이 유효하다. 위임장 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해보고 인감증명서의
유효기간(6개월)도 확인해야 한다. 단독주택의 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에
대해 매각을 일임하는 위임장을 확인하는 것도 빼놓지 말아야 한다.
▼등기부등본 점검〓등기부등본과 토지대장 건축물관리대장 국토이용계획확인원
등의 확인은 기본필수 사항이다. 저당권이 설정됐거나 가등기 가압류가 있으면 계약
전에 해결하거나 계약을 재검토해야 한다. 등기부등본은 남이 떼온 것보다는 직접
열람하는 것이 좋다. 중도금이나 잔금을 지불할 때마다 등기부등본을 확인,
‘돌다리도 두드려 보고 건너는’자세로 임해야 한다. 단독주택이 밀집해 있는 지역
에서는 토지이용계획확인서에 집이 도로로 편입돼 있는 지 여부를 살펴봐야 한다.
사전에 확인하지 않으면 일부가 도로로 잘려나갈 집을 살수도 있다. 집주인이나
중개업자가 일일이 알려 주지 않을 때도 있다.
▼세금 분배〓잔금을 지급할 때 재산세와 종합토지세를 집주인과 정산해야 한다.
중도금을 건넬 때 지방세가 밀렸는지도 확인해야 한다. 매입자는 입주 이후의 세금만
내면 된다. 재산세와 종합토지세는 과세기준일이 각각 5월 1일과 6월 1일이다.
과세액에 입주부터 차기 과세기준일까지의 개월수를 곱한 뒤 12로 나눠 납부액을
계산한다. 중도금을 건넬 때는 지방세가 체납됐는지 챙겨보아야 한다. 집주인이
지방세를 미납했을 때는 계약서를 관할 시군구 지적과에서 검인받을 수 없다.
▼남은 전세기간〓매입할 집에 전세 세입자가 생활하고 있으면 계약기간이
얼마나 남았는지 확인해야 한다. 세입자에 대한 권리의무 관계는 사는 사람이
승계받는다.
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